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青客上市成长租公寓第一股,但离“解套”还很遥远

2020-05-22

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作者/苏琦   修改/魏佳

美国东部时刻11月5日,青客公寓在纳斯达克成功上市。

上市前夕,青客公寓大幅减少募资额,从此前方案的1亿美元降至4800万美元左右,腰斩过半。本次IPO,青客发行价为17.00美元,开盘价为17.35美元,盘中一度涨到19美元,但收盘时回落到17.64美元,市值为8.37亿美元。

成功IPO之后,比较于被传出赴美上市方案的自若和现已提交招股书的蛋壳公寓,青客公寓成功“抢跑”,成为长租公寓海外上市榜首股。

但是,“现在这个年代,先上市并不代表做得好。”有业界人士称,现在很显然不是一个上市的好时机,关于青客来说,手握的是带血的筹码。

从创建之初,青客公寓便开端借力本钱。2012年6月取得纽信创投的天使出资;2013年12月获达晨创投的A轮融资;2015年5月拿到赛富亚洲领投的B轮1亿8千万元融资;2018年4月17日完结数千万美元的C轮融资,由摩根士丹利办理的私募基金以及凯欣本钱联合领投。青客公寓股权融资累计已超1亿美元。

与超卓的募资才能比较,摆在青客公寓面前的是,三年亏本累计11亿、负债高达27亿的财务数据,以及“资不抵债”、“租金贷”危险等悬而未解的大难题。即便上市,长租公寓榜首股离“解套”仍旧遥遥无期。

青客公寓建立于2012年,归于长租公寓职业起步较早的那一批,倾向为20-35岁城市青年租客供应1000-2000元/间的一致装饰的公寓。为了打出差异化,青客一般挑选稍偏远的地铁站邻近的公寓。

依据China Insights Consultancy的数据,就总租借房间价值和数量核算,青客公寓排在国内长租公寓运营商的第三位。其在招股书中称,国内约80%的租客都期望租借月租金小于2000元的房间,而若以该类房间数核算,青客是职业榜首位。

青客公寓还称,其2017年和2018年的均匀月末入住率为91.6%和92.4%,相同为职业最高。有业界人士沆瀣一气燃财经,业界的规范便是90%,假如想到达90%乃至更高,就要做促销,用价格杠杆来撬动租借率,但简略收不回本。

但是不管是职业榜首仍是第三,“以亏本换商场”是现在整个长租职业的现状,青客公寓也逃不开这一规则。

青客公寓持续亏本

据招股书显现,青客公寓2018财年净收入8.90亿元,较2017财年的5.23亿元增加70.3%,到2019年6月30日止9个月,净收入为8.98亿元,较上年同期增加51.4%,净收入增速放缓。

而其净亏本金额由2017财年的2.45亿元扩展至2018财年的4.99亿元,到2019年6月30日止9个月,青客公寓净亏本为3.73亿元,高于上年同期的3.24亿元。至此, 青客现已接连3年亏本,累计亏本11.17亿元。

按2019年6月30日停止97621家租户核算, 青客公寓每租出一间房即亏本3821元。 当然,与2018年每间房亏本5469元比较,亏本起伏有所收窄,但离营收平衡还很悠远。

在接连亏本的前提下,青客不得不放慢了它的扩张速度。

青客公寓建立运营的榜首年,其可供租借的房间数为940间,且悉数坐落上海;到2018年12月31日,其运营掩盖的6座城市共有91234间房间,复合年增加率为114.4%。

这种爆发式增加到了2019年已悄然放缓。 到2019年6月30日,青客公寓发表供应97621间房,增加率仅为7%,扩张乏力。

青客也意识到扩张将会带来亏本,其在招股书中称,将持续花费很多资金扩展公寓网络,咱们开展事务的开销或许会比预期的花费更高,而且咱们或许无法立即或大幅增加收入来抵消运营费用,因而咱们或许会遭受重大损失。

到2018年12月31日,青客与房东的均匀租借合同签约期间为63.3个月,是我国首要的涣散式长时间公寓租借运营商中最长的。但到2019年6月30日,其间11.8%的合同将在2020财年年末到期,行将面对租金从头商洽,或许构成新一波租金上涨。

一起,租客流动性方针适当弱。到2019年6月30日的9个月中,青客公寓与租户签定的均匀合同期限为11.7个月,其间68.3%的合同期间等于或善于12个月。不过,在同一时期内,47.3%的租户在合同到期前就已退租,只要5.1%的租户挑选了续租。

低于一年的均匀租期,近半的租客提早退租,个位数的续租率,长租公寓榜首股着实有些为难。

青客公寓此次挑选流血上市,其背面的巨大资金压力显而易见。

招股书显现,到2019年6月30日,青客的现金及现金等价物和限制性现金算计4.50亿元,依照2018财年亏本近5亿的数据来看,青客公寓账上的资金恐怕不行再支撑一年。别的,到2019年6月30日,青客公寓总资产20.3亿,负债却高达27亿,股东赤字总额为19.71亿元,已呈现“资不抵债”的状况。

这也暴露出青客本钱居高不下和造血才能缺乏的问题。

和其他长租公寓运营商相同,青客公寓做的仍是“二房东”的生意,其商业形式为赚取房租差。

招股书显现,2017财年、2018财年及2019年6月30日的前九个月,青客公寓的入住率别离为89%、91.6%和90.6%。 上述期间,青客公寓的均匀月租金别离为1160元、1180元和1075元; 青客公寓取得的扣头后租金差份额别离为26%、25.3%和20%。

青客公寓取得的扣头后租金差占比

到2019年6月30日,单间扣头后月租金差额约为215元。考虑到青客公寓较低的房子租金及昂扬的运营本钱,其赢利空间并不大。

相同的时刻段内,其每个房间的均匀装饰本钱别离为20069元、19783元以及14747元,即便这一本钱在逐步下降,但关于单间月租金只要千元的青客来说,无疑是巨大的运营压力。若结合公司营销开销、保护开销以及空置率的状况,回收装饰本钱的周期或将更长。

长租公寓的装饰本钱简直占到总本钱的17%,极大地检测企业的现金流。2018年8月,青客公寓引入了融资租借形式,与一家国有银行具有的租借服务公司协作,进行公寓的收购和装饰。

青客公寓将装饰过的房源连同家具出售给融资租借公司,在五年内分期向租借服务公司付款,到期后再返租。到2019年6月30日,青客现已过此次协刁难24.1%的公寓进行了创新。协作为青客供应了资金,在必定程度上减轻了压力,但这仍然是告贷形式,存在必定危险。

为了缓解高装饰本钱和高空置率的问题,刚装饰完就挂出去租借的“甲醛房”不时呈现在投诉渠道。一名租客发帖称,2019年8月31日,其承租青客公寓旗下杭州市萧山区某房间后,皮肤开端过敏,并呈现过敏性鼻炎等问题,要求青客工作人员上门检测,发现该房间甲醛超支4倍,但至今未收到退款。

一起,在一座城市扩张的初期,渠道或许会持续发生前期装饰本钱以及其他运营本钱和费用,而不会发生相应的净收入。

例如,在2018财年,青客在包含杭州、武汉和南京在内的多个城市大幅扩张,前期商场研讨和测验发生了很多的前期费用,运营前开销占净收入的份额从2017财年的3.8%到2018财年的13.2%。

再说到造血才能,同大都涣散式长租公寓企业相同,青客公寓的营收来自租借及增值服务。其间,租借是首要收入来历,别离占2017财年、2018财年、到2019年6月30日止9个月营收的97.4%、89.6%、88.3%。

据招股书显现,2017财年和2018财年,青客公寓的租金收入别离为5.09亿元、7.97亿元,到2019年6月30日的前9个月,青客公寓的租金收入为7.93亿元。

由于过于依靠租金收入,假如不能及时、低本钱地招引或留住满足的租户,或许房间空置期比预期长,或许会给运营成绩带来晦气影响。

营收方法过于单一,青客也在企图扩展自己的增值服务,例如根据会员的新零售渠道Qingke Select。青客的增值服务收入所占的百分比从2017财年的2.6%增加到现在的11.7%,仍旧有很大的增加空间。

说到长租公寓职业,“租金贷”是一个逃不开的论题。

“租金贷”是指租客在与长租公寓企业签下租约时,与该企业协作的金融机构签定告贷合约,由该金融机构替租客付出全年房租,租客向该金融机构按月还租房告贷。但业界的常见操作方法是,长租公寓一次性得到悉数租金后,会运用资金进行扩张,签定更多房源然后扩展商场。

青客公寓在招股书中称,渠道鼓舞租户向金融机构告贷,然后运用分期付款来预付租金。预付半年租金可享受5%的扣头,预付全年租金可享受10%的扣头,一起告贷的利息也由青客公寓承当。

2017财年、2018财年、到2019年6月30日的9个月,青客租金分期付款的利息现已到达0.41亿元、0.74亿元和0.54亿元。

到2019年6月30日,青客与11家金融机构协作供应分期付款的“租金贷”,合约期一般为26个月, 65.2%的青客公寓租客采用了租金贷,未归还本金8.726亿元。

其实早在2018年9月,上海市住建委、市房管局会同相关部分,就租金告贷问题建立多个查看组,查看并约谈了包含青客公寓在内的16家上海署理经租企业,要点问询有关租金贷状况。2019年的3 15期间,青客房租难退、收费不透明等问题再次被曝光。

从2016年9月开端,青客公寓顺次与上海华瑞银行、陆家嘴世界信托公司、招商银行到达告贷协议。2017年6月19日,青客公寓与上海翔梓金融信息服务有限公司到达融资服务协议,由后者向青客引荐个人出资者,循环授信额度为8000元,年化利率水平为10%。

值得注意的是,上海翔梓金融信息服务有限公司是上海的一家P2P渠道,其旗下的魔房宝渠道为 “存量物业租约收益权金融渠道”。上海市公安局奉贤分局于2019年7月23日发布关于“魔房宝”的案子侦查状况通报。现在该渠道已被冻住,渠道实践操控人凌某已被拘捕。

经过“租金贷”高速扩张,也导致渠道被曝乱象多发,青客公寓在黑猫投诉、聚投诉、315消费保等投诉渠道,累计已收到近千条投诉。有租客称,“青客公寓以不办租房告贷就涨租金为由,强行办理了两年的网商银行租房告贷,住满一年能够无职责退房。但租户在搬走后仍旧没有退网商银行的租房告贷,影响个人征信。”

“简略来说,租金贷适当于运用杠杆,玩起来的最大危险便是一旦企业资金链断裂导致爆雷,租客房子不能住,钱还要持续交。”某业界人士沆瀣一气燃财经。

美凯龙爱家总裁、开创合伙人冯全林称,长租公寓的玩家有一个中心的平衡点要处理:拿的房少,市占率就少,影响力小就无法构成有规划效应的供应链优势。一旦拿得多了,租借率又无法保证,就得打折降价做促销,本钱无法保证运营就会跟不上,构成甲醛房等社会论题,以及原始许诺与实践交给无法实现等一系列连锁反应。

他以为,职业仍是要回归理性,不能盲目扩张。

2019年是涣散式公寓品牌的艰屯之际,职业自动洗牌。据不完全统计,现在现已有多达26家长租公寓因资金链断裂、运营不善而破产。

冯全林以为,长租公寓暴雷有几个原因:首要,过度依靠“租金贷”这种金融方法,来处理扩张的资金。第二,涌进来的玩家过多,哄抬物价,导致收房本钱急剧上升。第三,当整个职业进入红海之后,从业者全体比较贪婪,失掉了抑制和理性。未来2到3年,这个职业必定是向好的方向开展,但必定也是良币驱除劣币的进程。

尽管说长租公寓这个职业自身不行抑制,但长租公寓的远景是实在存在的。

长租公寓首要分为传统的C2C形式和品牌长租公寓形式。青客称自己在我国品牌长时间公寓租借商场的首要运营商中排名第三。

2018年,美国等发达国家的品牌长时间公寓租金浸透率在46.0%,我国仅为1.8%,估计到2024年将到达11.2%,仍有巨大的开展潜力。

而品牌的长时间公寓租借模型还包含集中型和涣散型,其间涣散的长时间公寓将是我国商场的首要商业形式。2018年,我国涣散式长租公寓的商场规划为261亿元人民币,估计到2024年将增至3317亿元人民币。

长租公寓一直是一个微利的职业,要想打破盈亏的平衡点,冯全林沆瀣一气燃财经:“首要是要进步内部功率,对外能交兵;第二是要会算账。租借率、收益率、本钱等等都要算好,烧钱是没有春天的。第三是要供应真实质量化的服务,现在很多长租公寓手握用户的大数据,能够在整个数据链上去供应更丰厚多元的服务,比方根据用户需求的产品供应、服务供应和异业协作,一鱼多吃。”

图 / 视觉我国

在业界人士看来,5万间是一条盈余线,青客公寓开创人金光杰曾在C轮融资之后,将方针进步至12万间房。现在看来,青客距该方针仍有间隔。即便上市,这条路也并不好走。

“只要十分少的,真实优质的公司才值得去美国上市”,昨日,金沙江创投主管合伙人朱啸虎在朋友圈表明。他提示,赴美上市必定要注重路演,而不是贪心简略,不然很快会沦完工没人注重、没有交易量的孤儿股,市值腰斩乃至膝斩,职工也由于期权大幅价值降低而失掉决心。

身处眼下这股赴美破发潮,青客能成为破例吗?

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